房企成绩单真相
本报 董映颉 北京报道
进入7月中旬，房企年中报陆续“出炉”，开发商开始纷纷预告自己的“中考”成绩。统计数据显示，截至7月16日晚，两市共有53家房地产公司发布了2012年半年业绩预告，占全部149家上市房企的35.57%。
尽管今年上半年楼市成交一度惨淡，但不少大型标杆房企在今年年中还是交出了一份令人满意的答卷，多数标杆房企不但业绩“飘红”，年度销售目标也完成大半。不过，业内人士分析，今年上半年房企业绩的提升是在“降价促销、以价换量”的情况下实现的，上市房企的利润将会受到相应的影响。因此，在目前楼市成交回暖的市场形势下，房地产企业是否能顺势摆脱困境，仍需要再观察。
标杆房企的“意外之喜”
截至7月16日，在已公布上半年销售业绩的53家房企中，有19家标杆房企销售业绩“飘红”，不低于去年同期销售业绩，总计实现销售金额约5700亿元。从数据上来看，大多数标杆房企都完成了自己全年任务量的一半以上。
这其中，中海无疑创造了今年上半年的业绩“亮点”。651.5亿港元的销售业绩、81%的全年销售任务完成比例，这对于中海来说，可以算是一个“意外之喜”。
今年年初，中海将全年销售目标定在800亿港元，与去年持平。当时中海地产主席孔庆平就对此表示，制定这样谨慎的目标水平，是因为今年全球的经济将更加复杂，国内的楼市调控也不会放松，因此中海判断今年楼市成交量还会继续下跌。
不过，进入二季度之后，中海销售额一路高歌，显然与年初的判断大相径庭。截至6月底，中海累计实现房地产销售额651.5亿港元，同比增长24.7%，累计实现销售面积395万平方米，同比增长28.6%。目前中海已完成全年销售目标的81%。
“最近公司高层频繁开会，一个是制定下半年的销售策略，另外也是在考虑是否要上调全年销售目标，毕竟今年年初制定的销售目标现在已经完成大半了。”中海地产一位负责前期投资的业务经理告诉，“不过下半年的楼市走势仍然不好判断。”
除中海之外，保利、招商、金地、华润、绿城、中建等大型标杆房企目前公布的业绩预告中，年度销售目标都已经完成过半，其中招商地产更是实现了同比去年业绩大涨135%的成绩。
中原地产张大伟表示，由于流动性改善、地方*策微调等利好因素，市场交易量从4月开始呈现连续的小幅回暖趋势。同时，开发商在推盘策略、产品定位以及销售等方面均进行了调整，标杆房企的整体销售表现较为平稳，总体上依然跑赢大势。
前半年业绩喜人、后半年业绩可期。据了解，尽管仍然对下半年保持着谨慎的销售态度，但是各大房企上调年度销售目标仍然难掩“冲动”。
7月5日，世茂房地产高管已对媒体披露，公司今年销售计划将从307亿元调整为350亿元。此外绿地、保利、华润等标杆房企的销售负责人也向表示，从6月中旬开始，各大房企内部已经多次开会对市场回暖的情况进行磋商，同时考虑将全年销售目标上调。
万科副总肖劲对表示，尽管万科并没有设定固定的年度销售目标，但今年上半年销售情况不错，下半年由于更多项目完工，推盘策略会更加积极。
“现在的市场情况并不适合大幅提价，下半年公司的主要任务还是清库存、快周转，采取更加积极的销售策略，让销售量保持在一定规模。”远洋地产负责某项目销售的刘东向表示。
净利润背后
不过，尽管标杆房企的销售业绩令人欣慰，但从企业的净利润来看，似乎2012年房企的半年报也并没有看上去那么“美好”。
数据显示，地产龙头之一的保利地产，上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%，实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。在销售面积和销售金额同比大幅增长的情况下，净利润却出现同比下滑12.13%的情况。
截止到7月16日晚间，今年上半年已披露业绩预告的53家房企中，有28家房企出现亏损或利润下滑，接近已披露房企总数的六成。
中信证券房地产分析师丁文表示，今年一季度楼市成交一度惨淡，仅二季度成交才有所回暖。部分房企由于上半年结算收入大幅减少，导致盈利能力快速下滑。
“部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略，但是降价的另一结果就是开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。”同策房地产咨询部总监张宏伟表示。
事实上，大型标杆房企的销售负责人也对下半年的市场情况持谨慎的态度。
保利地产一项目负责人张薇对表示，今年上半年，项目销售良好主要来源于快速开发、积极销售，“由于购房者主要以刚需和改善需求为主，因此降价促销还是起到了很大作用的”。“目前市场虽有松动，但是限购、限贷*策依然在发挥作用，投资需求难以入市，因此下半年楼市成交仍然不具备全面复苏的基础。”张薇表示。
“事实上，目前市场的回暖使得开发商降价的动力在逐渐降低，如果调控继续从严，而开发商的价格又不降反升，那么下半年销售业绩指标完成与否还值得进一步观察。” 张大伟表示，下半年开发商在销售和资金上依然面临严峻考验，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解调控周期内不断攀升的库存压力依然是开发商年内面临的艰巨任务。